Tổng quan và các điểm mới cần biết năm 2025–2026
Kinh doanh bất động sản là ngành nghề có điều kiện, chịu điều chỉnh đồng thời bởi Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Đất đai và các nghị định hướng dẫn. Từ 01/01/2025, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực với nhiều thay đổi liên quan đến điều kiện hành nghề môi giới, công khai thông tin dự án, quản lý tiền thanh toán bất động sản hình thành trong tương lai và trách nhiệm của chủ đầu tư. Doanh nghiệp cần rà soát quy trình nội bộ, hợp đồng mẫu và website công bố thông tin để tuân thủ đồng bộ.
Một thay đổi đáng chú ý là yêu cầu về nhân sự hành nghề môi giới được điều chỉnh theo hướng tập trung vào chất lượng và chứng chỉ hành nghề, đồng thời tăng trách nhiệm minh bạch thông tin của doanh nghiệp. Ngoài ra, các dự án có huy động vốn, bán/cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai tiếp tục chịu quản lý chặt về bảo lãnh ngân hàng, tiến độ xây dựng, cũng như điều kiện đưa sản phẩm vào kinh doanh.
Kết quả tìm kiếm bài viết điều kiện thành lập công ty bất động sản
Căn cứ pháp lý chính
Các quy định trọng tâm mà doanh nghiệp cần tham chiếu khi thành lập và hoạt động:
- Luật Doanh nghiệp 2020 và văn bản hướng dẫn.
- Luật Đầu tư 2020 (và các sửa đổi, bổ sung liên quan đến ký quỹ, nhà đầu tư nước ngoài).
- Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (hiệu lực từ 01/01/2025).
- Luật Nhà ở 2023, Luật Đất đai (phiên bản hiện hành) và các nghị định hướng dẫn.
- Các nghị định, thông tư về thuế, hoá đơn điện tử, bảo lãnh bán nhà hình thành trong tương lai.
- Tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật áp dụng cho vận hành, quản lý nhà, công trình (nếu cung ứng dịch vụ quản lý).
Điều kiện chung để kinh doanh bất động sản
Để hoạt động hợp pháp trong lĩnh vực bất động sản, doanh nghiệp cần đáp ứng các điều kiện cơ bản sau:
- Thành lập doanh nghiệp theo Luật Doanh nghiệp, đăng ký đúng ngành nghề kinh doanh liên quan đến bất động sản.
- Không còn áp dụng “vốn pháp định 20 tỷ đồng” như quy định cũ; tuy nhiên, tùy hoạt động và dự án cụ thể, pháp luật có thể yêu cầu bảo đảm năng lực tài chính, ký quỹ, tỷ lệ vốn chủ sở hữu theo quy mô dự án theo các luật chuyên ngành.
- Chỉ đưa bất động sản đủ điều kiện vào kinh doanh: có giấy tờ pháp lý đất đai/nhà ở/công trình; không có tranh chấp, kê biên; đáp ứng điều kiện về nghiệm thu, hoàn thành xây dựng theo từng loại hàng hóa bất động sản.
- Thực hiện công khai thông tin về doanh nghiệp, dự án, sản phẩm, giá bán/giá cho thuê/giá cho thuê mua, tiến độ thực hiện, hồ sơ pháp lý trên website và tại trụ sở theo yêu cầu công bố.
- Thực hiện chế độ hợp đồng bằng văn bản theo mẫu/biểu mẫu phù hợp và tuân thủ quy định về đặt cọc, thanh toán, bảo lãnh, bảo hành, bảo trì.
Điều kiện riêng theo từng lĩnh vực hoạt động
1) Kinh doanh, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản
Các doanh nghiệp trực tiếp bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình, chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần:
- Có quyền sở hữu/quyền sử dụng hợp pháp đối với bất động sản hoặc có quyền kinh doanh theo quy định (trường hợp đi thuê để cho thuê lại cần điều khoản cho phép).
- Đảm bảo điều kiện của bất động sản trước khi đưa vào kinh doanh (hoàn thành xây dựng hoặc đáp ứng điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai theo Luật Nhà ở).
- Công bố thông tin đầy đủ, đúng hạn; ký quỹ hoặc bảo lãnh ngân hàng đối với trường hợp huy động vốn/bán nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định.
2) Dịch vụ môi giới bất động sản
Doanh nghiệp môi giới cần lưu ý:
- Thành lập doanh nghiệp, đăng ký ngành nghề môi giới.
- Có ít nhất 01 cá nhân có Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản làm việc tại doanh nghiệp (yêu cầu hiện hành).
- Cá nhân hành nghề độc lập phải có chứng chỉ, đăng ký thuế và tuân thủ chế độ hợp đồng dịch vụ.
- Không được vừa là bên môi giới vừa là một bên trong giao dịch bất động sản trừ khi pháp luật cho phép hoặc có thỏa thuận rõ, minh bạch lợi ích và thông tin.
- Lưu trữ hồ sơ, hợp đồng dịch vụ, báo cáo theo dõi giao dịch và thực hiện nghĩa vụ công bố khi pháp luật yêu cầu.
3) Sàn giao dịch bất động sản
Sàn giao dịch không còn là điều kiện bắt buộc cho mọi giao dịch nhưng nếu thành lập, cần:
- Doanh nghiệp có đăng ký hoạt động sàn; có quy chế hoạt động; có cơ sở vật chất, hệ thống công nghệ lưu trữ dữ liệu.
- Có nhân sự đáp ứng điều kiện hành nghề (ít nhất 01 người có chứng chỉ môi giới).
- Tổ chức kiểm soát thông tin niêm yết, hồ sơ pháp lý, quy trình tiếp nhận – kiểm duyệt – công bố – lưu trữ – báo cáo.
4) Quản lý, vận hành nhà chung cư/tòa nhà
Tổ chức quản lý vận hành phải:
- Là doanh nghiệp có chức năng quản lý vận hành; đáp ứng tiêu chuẩn về nhân sự, quy trình, an toàn PCCC, bảo trì.
- Ký hợp đồng quản lý với Ban quản trị/chủ sở hữu; thực hiện thu – chi quỹ dịch vụ, quỹ bảo trì đúng quy định.
- Đảm bảo công khai, minh bạch chi phí, báo cáo định kỳ với cư dân, cơ quan quản lý.
Điều kiện đối với chủ đầu tư dự án bất động sản
Khi là chủ đầu tư dự án, ngoài điều kiện doanh nghiệp, cần:
- Chứng minh năng lực tài chính theo quy định pháp luật về đầu tư/đất đai/nhà ở; thực hiện ký quỹ bảo đảm thực hiện dự án theo Luật Đầu tư (tỷ lệ ký quỹ thường dao động theo tổng mức đầu tư).
- Thực hiện đầy đủ thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, giao/thuê đất, phê duyệt quy hoạch, thẩm định thiết kế xây dựng, giấy phép xây dựng (nếu thuộc diện cấp phép).
- Chỉ được huy động vốn/bán, cho thuê mua khi đáp ứng điều kiện tương ứng; thực hiện bảo lãnh bán nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định.
- Công bố thông tin dự án, tiến độ, tài chính theo yêu cầu và chịu trách nhiệm về tính chính xác, trung thực.
Điều kiện đối với nhà đầu tư nước ngoài
Nhà đầu tư nước ngoài có thể thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại Việt Nam theo Luật Đầu tư, nhưng cần lưu ý:
- Phạm vi hoạt động chịu hạn chế theo pháp luật về đất đai và nhà ở; không được kinh doanh quyền sử dụng đất dưới một số hình thức bị cấm; việc sở hữu nhà ở có điều kiện.
- Góp vốn, mua cổ phần/phần vốn góp trong doanh nghiệp Việt Nam phải đáp ứng điều kiện tiếp cận thị trường và thủ tục đăng ký theo Luật Đầu tư.
- Dự án, sản phẩm kinh doanh phải phù hợp loại hình được phép và đáp ứng đầy đủ điều kiện công bố, bảo lãnh, thanh toán.
Quy trình 7 bước thành lập công ty bất động sản
Để khởi tạo doanh nghiệp và sẵn sàng vận hành, thực hiện theo lộ trình gợi ý dưới đây:
- Lựa chọn loại hình doanh nghiệp (TNHH, cổ phần…), tên, địa chỉ trụ sở hợp lệ, vốn điều lệ, người đại diện theo pháp luật.
- Xác định ngành nghề đăng ký: kinh doanh bất động sản; môi giới; sàn giao dịch; quản lý vận hành… theo hệ thống mã ngành hiện hành.
- Chuẩn bị và nộp hồ sơ đăng ký doanh nghiệp trên Cổng thông tin quốc gia; nhận Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp.
- Công bố nội dung đăng ký doanh nghiệp; khắc dấu; mở tài khoản ngân hàng; đăng ký chữ ký số; đăng ký thuế ban đầu; lệ phí môn bài; đăng ký sử dụng hóa đơn điện tử.
- Thiết lập website/ứng dụng và quy trình công bố thông tin về doanh nghiệp, sản phẩm, dự án theo yêu cầu công khai.
- Tuyển dụng/bố trí nhân sự có Chứng chỉ hành nghề (đối với môi giới/sàn); xây dựng quy chế, hợp đồng mẫu, quy trình kiểm soát hồ sơ pháp lý sản phẩm.
- Rà soát tuân thủ pháp lý chuyên ngành trước khi đưa bất động sản vào kinh doanh; thiết lập hệ thống lưu trữ, báo cáo, kiểm toán nội bộ.
Sau khi hoàn tất các bước trên, doanh nghiệp cần xây dựng hệ thống quản trị rủi ro pháp lý cho từng loại giao dịch, đảm bảo hợp đồng được soát xét và người ký có thẩm quyền. Đồng thời, cần bố trí kênh tiếp nhận khiếu nại, cơ chế xử lý hoàn/đổi cọc, và kiểm soát nội dung quảng cáo bám sát hồ sơ pháp lý đã công bố.
Trang bài viết giới thiệu Luật Hùng Phát và điều kiện lập công ty BĐS
Mã ngành nghề tham khảo
- 6810: Kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ sử dụng hoặc đi thuê.
- 6820: Tư vấn, môi giới, đấu giá bất động sản, đấu giá quyền sử dụng đất.
- 6830: Quản lý bất động sản (tùy hệ thống mã ngành áp dụng tại thời điểm đăng ký).
Ghi chú: Tên và mã ngành có thể cập nhật theo Danh mục hệ thống ngành kinh tế Việt Nam phiên bản mới; nên tra cứu khi lập hồ sơ.
Chi phí dự kiến khi thành lập và vận hành
- Lệ phí đăng ký doanh nghiệp, công bố nội dung, khắc dấu: thấp (theo biểu phí hiện hành).
- Chi phí chữ ký số, hóa đơn điện tử, mở tài khoản ngân hàng: theo nhà cung cấp.
- Lệ phí môn bài: căn cứ vốn điều lệ.
- Chi phí nhân sự có chứng chỉ hành nghề (đối với môi giới/sàn) và đào tạo định kỳ.
- Chi phí xây dựng, vận hành website và công bố thông tin.
- Đối với chủ đầu tư dự án: chi phí ký quỹ bảo đảm thực hiện dự án theo Luật Đầu tư; chi phí tư vấn, thẩm định, bảo lãnh bán nhà ở hình thành trong tương lai; chi phí nghiệm thu, kiểm định.
Thuế, hóa đơn và kế toán trong bất động sản
- Thuế GTGT: Áp dụng theo từng loại giao dịch; giá tính thuế có thể được trừ giá đất theo quy định. Cần tham chiếu văn bản thuế hiện hành để lập hóa đơn đúng.
- Thuế TNDN: Thuế suất phổ thông 20% trên lợi nhuận tính thuế; theo dõi doanh thu – chi phí theo từng dự án/sản phẩm.
- Lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ (khi sang tên cho khách hàng) do các bên thỏa thuận theo pháp luật.
- Hóa đơn điện tử: Lập đúng thời điểm xác định doanh thu; quản lý đặt cọc/thu tiền theo tiến độ, đối chiếu công nợ minh bạch.
Công bố thông tin, hợp đồng và bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai
- Công bố thông tin bắt buộc: doanh nghiệp, dự án, pháp lý dự án, loại sản phẩm, giá, phương thức – tiến độ thanh toán, tiến độ xây dựng, nghiệm thu.
- Hợp đồng mua bán/thuê mua: theo mẫu/biểu mẫu phù hợp, thể hiện rõ quyền – nghĩa vụ, bảo hành, phạt vi phạm, bồi thường, chấm dứt hợp đồng, giải quyết tranh chấp.
- Bảo lãnh: Trường hợp bán/cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải có bảo lãnh ngân hàng thương mại theo quy định, trừ các ngoại lệ được pháp luật cho phép.
- Quản lý tiền thanh toán: Chỉ thu theo tiến độ, đúng điều kiện pháp lý; khuyến nghị sử dụng cơ chế tài khoản dự án và đối chiếu định kỳ để bảo đảm minh bạch.
Câu hỏi thường gặp (FAQ)
- Có cần vốn pháp định để thành lập công ty bất động sản? Không còn áp dụng vốn pháp định “20 tỷ đồng” như trước. Tuy nhiên, dự án cụ thể có thể yêu cầu năng lực tài chính, ký quỹ hoặc tỷ lệ vốn chủ sở hữu theo luật chuyên ngành.
- Doanh nghiệp môi giới cần bao nhiêu người có chứng chỉ? Yêu cầu hiện hành: tối thiểu 01 người có Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản làm việc tại doanh nghiệp.
- Có buộc phải giao dịch qua sàn? Không bắt buộc cho mọi giao dịch; nếu có sàn phải đáp ứng điều kiện về nhân sự, cơ sở vật chất, quy chế và công bố thông tin.
- Khi nào được bán nhà ở hình thành trong tương lai? Khi đáp ứng điều kiện pháp lý, tiến độ xây dựng theo luật chuyên ngành và có bảo lãnh ngân hàng (nếu thuộc diện bắt buộc), đồng thời phải công bố thông tin đầy đủ.
Checklist nhanh để khởi động đúng luật
- Hoàn tất đăng ký doanh nghiệp và mã ngành phù hợp.
- Bố trí ít nhất 01 môi giới có chứng chỉ (nếu cung cấp dịch vụ môi giới/sàn).
- Thiết lập website công bố thông tin; chuẩn hóa hợp đồng mẫu, quy trình kiểm soát pháp lý sản phẩm.
- Rà soát điều kiện bất động sản trước khi đưa vào kinh doanh; chuẩn bị bảo lãnh/biện pháp bảo đảm khi huy động vốn hoặc bán nhà ở hình thành trong tương lai.
- Thiết lập hệ thống thuế – kế toán – hóa đơn điện tử theo đặc thù bất động sản; quy trình đối soát tiền và quản trị rủi ro hợp đồng.
Bằng việc đáp ứng đúng điều kiện pháp lý, chuẩn hóa quy trình và minh bạch thông tin, doanh nghiệp bất động sản không chỉ tuân thủ luật mà còn nâng cao uy tín, rút ngắn chu kỳ bán hàng và hạn chế rủi ro tranh chấp trong giai đoạn 2025–2026.
